مسکن ۲۵ متری خیر اما ۲۵ متر از یک مسکن ۷۵ متری آری

به گزارش تحلیل ایران بازار مسکن در ایران چند سالی است که با شکاف شدید میان عرضه و تقاضا و انباشت شدید تقاضا مواجه شده است. یکی از اصلی‌ترین دلایل این مسأله، عدم چاره‌اندیشی در دهه ۸۰ تا ۹۰ برای تقاضاهای افراد متولد دهه ۶۰، تورم‌های سنگین دهه ۹۰ و مسأله تأمین مالی ساخت پروژه‌های مسکن است.

کارشناسان اقتصادی حوزه مسکن برای حل مسأله تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی ابزارهایی چون پیش‌فروش را پیشنهاد می‌دهند. متأسفانه بازار مسکن ایران در این سال‌ها نتوانسته به خوبی از این ابزار بهره‌مند شود. در همین خصوص با سیدطه‌حسن مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، سیدجمال موسوی عضو هیئت رئیسه کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، عبدالجلال ای ری سخنگوی این کمیسیون و محمد منان رئیسی دیگر عضو کمیسیون عمران برای حل این معضل گفت و گو کردیم.

مدنی: معضل مسکن در تقاضای متولدین دهه ۶۰ و در عدم اولویت مسکن در دهه ۹۰ ریشه دارد

سیدطه‌حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: مسکن علی‌رغم اینکه یکی از موضوعات حیاتی و مهم در اقتصاد کشور است و در اصول سوم، سی و یکم و چهل و سوم قانون اساسی هم به آن اشاره شده است اما امروزه وضعیت آن در حدی وخیم شده که در برخی شهرها ۵۰ تا ۸۰ درصد سبد معیشتی خانوار را هم می‌بلعد.

مدنی با بیان اینکه طی سال‌های قبل از دهه ۹۰ وضعیت مسکن به این شکل وخیم نبود؛ افزود: در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ موضوع مسکن از اولویت حاکمیت خارج شد و وضعیت وخیم سال‌های اخیر به همین دلیل است.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: اینکه وضعیت مسکن در کشور نابسامان است بر کسی پوشیده نیست چون بخش زیادی از مردم کاملاً آن را حس می‌کنند و مستأجران ابتدای هر ماه با رسیدن زمان واریز اجاره و هر سال با سررسیدن موعد قرارداد لحظات سختی را تجربه می‌کنند. بسیاری از مردم هم به دلیل مشکلات ناشی از مسکن قید فرزندآوری را می‌زنند.

مسکن اصلی‌ترین دلیل نارضایتی مردم

مدنی با بیان اینکه بسیاری از نارضایتی‌های مردم منشأ اقتصادی دارد و یکی از اصلی‌ترین دلایل آن به موضوع مسکن برمی‌گردد؛ افزود: بنابراین اگر موضوع مسکن حل شود یکی از مهمترین دلایل نارضایتی هم رفع خواهد شد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با تأکید بر لزوم اقدام کارشناسی و عملی برای حل مشکل مسکن به جای شعار و اقدامات غیرکارشناسی، گفت: پیش از ارائه راهکار بد نیست به اینکه چه شد که وضعیت مسکن به اینجا رسید بپردازیم.

وی ادامه داد: تقاضا برای مسکن ارتباط مستقیمی با رشد جمعیت دارد. در هرم سنی کشور ما دهه ۶۰ یک دهه خاص بود که میزان فرزندآوری به نسبت جمعیت بسیار بالا رفت. از طرف دیگر تقاضای افراد برای مسکن با رسیدن به سن ۲۰ تا ۳۵ سالگی یعنی در سال‌های ازدواج و فرزندآوری ایجاد می‌شود. بنابراین تقاضای مسکن متولدین ابتدا تا انتهای دهه ۶۰ در ابتدای دهه ۸۰ تا ابتدای دهه ۹۰ شروع شد.

مدنی افزود: حاکمیت باید پیش از رسیدن به ابتدای دهه ۸۰ برای مسکن متولدین دهه ۶۰ چاره‌اندیشی می‌کرد اما با وجود اینکه دهه ۸۰ یکی از بهترین دهه‌ها از نظر ثبات اقتصادی و تولید مسکن بود اما این باز هم پاسخگوی تقاضای متولدین دهه ۶۰ نبود. این وضعیت با تورم‌های سنگینی که در سال‌های ۹۱ و ۹۲ شکل گرفت باعث شد برخی افراد بر خلاف تمایل خود به خانه‌های کوچک روی آورند و برخی هم به طور کل نتوانند مسکن تهیه کنند. از سوی دیگر با فرزندآوری افرادی که ابتدای دهه ۸۰ ازدواج کرده بودند و نیاز آنها به خانه‌های بزرگ‌تر، تقاضا برای مسکن در ابتدای دهه ۹۰ تشدید شد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: افزایش تقاضا برای مسکن در دهه ۸۰ و ناتوانی بسیاری از مردم برای خرید یک‌باره خانه باعث شد بسیاری برای خانه‌دار شدن به پیش‌خرید خانه روی آورند. این موضوع باعث شد افراد سوداگر با استفاده از شرایط ایجاد شده دست به کلاهبرداری و فروش یک واحد به چند نفر و حتی تا هزار نفر بزنند.

مدنی افزود: این کلاهبرداری‌ها باعث شد قسمتی از حاکمیت با تدوین و پیگیری تصویب و ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹ به زعم خود جلوگیری از کلاهبرداری در این حوزه را دنبال کند.

قانون پیش فروش مسکن عجله‌ای و بدون نگاه اقتصادی تدوین شد

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: این قانون عجله‌ای و با نگاه صرفاً حقوقی تدوین شد و با آنچه در بازار مسکن جاری بود فاصله زیادی داشت و از آنجایی که فقط برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های بزرگ تدوین شده بود نه تنها هیچ کمکی به تولید مسکن نکرد بلکه باعث شد بسیاری از سازنده‌های سالم به دلیل شوک ناشی از این قانون از بازار فروش تریجی واحدهای در حال ساخت و ساز خارج و برخی از پروژه‌ها هم به دلیل بی اعتمادی مردم ناتمام رها شود. البته این قانون حتی در فلسفه وجودی خود یعنی جلوگیری از کلاهبرداری هم موفق عمل نکرد.

وی ادامه داد: در چنین شرایطی و در سال ۹۲ که دولت دهم شکل گرفت؛ نوع نگاه وزیر راه و شهرسازی وقت مبنی بر عدم اعتقاد به پیش فروش، مسکن حمایتی، الحاق اراضی و مخالفت با تمام ابزارهایی که به کنترل قیمت کمک می‌کرد؛ باعث شد مسکن که زنگ خطر آن تا آن موقع به صدا در آمده بود با سرعت بیشتری وارد سراشیبی شود. این وضعیت تا سال ۹۷ به وخیم‌ترین وضعیت خود رسید اما با تغییراتی که در آن سال ایجاد شد؛ سرعت بدتر شدن وضعیت کمتر شد.

لزوم اصلاح قانون پیش‌فروش

مدنی با بیان اینکه پیش فروش به عنوان یک ابزار امکان حل چالش‌های بازار مسکن را فراهم می‌کند اما قانون فعلی نیاز به اصلاح دارد؛ خاطرنشان کرد: اما متأسفانه از همان سال ۹۱ تاکنون تمامی دولت‌ها، وزرا و نمایندگان مجلس در مورد پیش‌فروش فقط حرف زده‌اند و با اخبار مختلف به بازار مسکن شوک‌های روانی تحمیل کرده‌اند. هیچکدام از این حرف‌ها نتوانسته بازار پیش فروش مسکن را حتی به طور حداقلی سر و سامان دهد و به عنوان یک قانون معیوب همچنان بدون کارکرد مانده است.

مسکن ۲۵ متری خیر اما ۲۵ متر از یک مسکن ۷۵ متری آری

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به موضوع مسکن ۲۵ متری که اخیراً در رسانه‌ها سر و صدای زیادی به پا کرده بود؛ گفت: مسکن ۲۵ متری مخالفانی دارد به همین دلیل ما معتقدیم اگر امکان ساخت مسکن ۲۵ متری در کشور فراهم نیست اما اصلاح قانون پیش‌فروش می‌تواند در ابتدا خرید ۲۵ متر از یک مسکن ۷۵ متری را فراهم و طی دو تا سه سال فرد را صاحب خانه کند.

وی با بیان اینکه همه بخش‌ها اعم از بورس، بانک‌ها، بخش خصوصی و قوای سه‌گانه باید به صورت همه‌جانبه وارد حوزه مسکن شوند و نقش خود را ایفا کنند؛ افزود: برای اصلاح قانون پیش‌فروش باید با نگاهی چند بعدی از نظرات همه بخش‌های دخیل در اقتصاد مسکن مانند انبوه‌سازان، تعاونی‌های مسکن، وکلا و قضات حوزه زمین و املاک، دستگاه‌های متولی مانند سازمان ثبت، سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت راه و شهرسازی، صندوق ملی ساختمان، بورس، بانک مسکن و بانک‌های خصوصی استفاده شود.

مدنی با تأکید بر لزوم انجام مطالعات واقعی برای اصلاح قانون پیش‌فروش، گفت: در این راستا باید پرونده‌های موجود در این بخش مطالعه و حتی برخی مجموعه‌های افکارسنجی نظرات مردم را احصا کنند. در نهایت قانون پیش فروش باید به هر نحوی به افزایش تولید مسکن در کشور کمک کند و اگر به این هدف نرسد باید مجدداً امکان اصلاح آن وجود داشته باشد نه مانند قانون موجود که از سال ۸۹ تاکنون هیچ اصلاحی روی آن صورت نگرفته است؛ باقی بماند. نظارت بر اجرای قانون اصلاح شده هم باید به صورت جدی انجام شود.

موسوی: پیش‌فروش می‌تواند سرمایه‌های سرگردان را به سمت ساخت مسکن سوق دهد

در همین خصوص سیدجمال موسوی عضو هیئت رئیسه کمیسیون عمران مجلس هم گفت: حمایت از پیش فروش مسکن و ایجاد ضوابط اصولی برای جلب اعتماد عمومی در راستای افزایش مشارکت مردم در پروژه‌های مسکن، مسیر بهینه و مناسبی برای تأمین منابع مالی بوده و این امر موجب می‌شود سرمایه‌های سرگردان به سمت ساخت مسکن هدایت شده و ضمن جلوگیری از رونق سوداگری در کشور، مشکل دیرینه مردم نیز حل می‌‎شود.

عضو هیئت رئیسه کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه قانون مرتبط با پیش فروش مسکن چندان نتوانسته مردم را به این سمت هدایت کند و با اقناع افکار عمومی اثری مثبت در بازار ایجاد کند، چون قانون فعلی پیش فروش مسکن بیشتر به منظور نظارت بر بازار و جلوگیری از کلاهبرداری جمعی طراحی شده و به جنبه‌های اقتصاد مسکن مانند تأمین مالی پروژه‌ها و نقش بانک‌ها و دستگاه‌های نظارتی در این خصوص توجه نکرده و اثر گذاری چندانی نداشته است.

موسوی عنوان کرد: با توجه به شرایط فعلی کشور و با دید تسهیل گری در حوزه ساخت مسکن باید به قانون پیش فروش مسکن ورود کرد و ایرادات و خلاء آن را بررسی و رفع کرد و لذا این موضوع بهتر است از سوی دولت و به صورت لایحه انجام شود تا در مسیر اجرا نیز با مشکلی مواجه نشود.

ایری: دولت برای اصلاح قانون پیش‌فروش پیش‌قدم شود

عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هم معتقد است رونق پیش فروش مسکن راهی برای جذب سرمایه‌های خرد مردمی و تأمین منابع مالی پروژه‌های ساختمانی است اما برای استفاده مطلوب از این ظرفیت با مانع بزرگ عدم اعتماد و پذیرش عمومی مواجه هستیم که با اصلاحی خلاءهای موجود در قانون، می‌توانیم گام‌های مثبتی در این زمینه برداریم.

ایری اضافه کرد: در کنار روش واگذاری زمین به مردم و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، رونق پیش فروش مسکن نیز در کلانشهرها آثار مثبتی به همراه خواهد داشت چرا که ضمن تأمین منابع مالی ساخت و جمع آوری سرمایه‌های مردمی، متقاضیان نیز با نرخ کمتری صاحب خانه می‌شوند. اما برای استفاده مطلوب از این ظرفیت با مانع بزرگ عدم اعتماد و پذیرش عمومی مواجه هستیم که علت آن هم بد قولی‌های پیمانکاران و حتی کلاهبرداری‌های صورت گرفته در این زمینه است. اما با اصلاح قانون و رفع خلاءهای موجود می‌توان این حوزه را رونق داده و از ظرفیت آن برای ساخت مسکن استفاده کرد.

سخنگوی کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد دولت و مسئولان وزارت راه و شهرسازی باید موضوع پیش فروش خانه به عنوان یک فرصت برای جذب سرمایه و افزایش ساخت و ساز نگاه کرده و برای ریل گذاری مناسب قانونی لایحه‌ای تنظیم و به مجلس ارائه کنند.

منان‌رئیسی: در صورت اصلاح قوانین، پیش‌فروش می‌تواند یک راه‌حل باشد

محمد منان‌رئیسی دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس هم در این خصوص با اشاره راه حل حمایت از پیش فروش مسکن برای تأمین منابع مالی از محل سرمایه‌های مردمی و ساخت و عرضه بیشتر مسکن گفت: متأسفانه به دلیل تجارب منفی چند سال اخیری که در خصوص پیش فروش پروژه‌های مسکن در کلانشهرهای کشور ایجاد شده مردم کمتر اعتماد می‌کنند. از سوی دیگر اگر در پروژه‌ها کلاهبرداری هم نشود، به دلیل تأثیر پذیری از نوسانات اقتصادی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد نرخ ارز و نیز اشتباه محاسبه تجارب تلخی را در جامعه ایجاد کرده‌اند.

وی در پاسخ به این سوال که اگر قوانین مرتبط با پیش فروش مسکن با رویکرد اقتصادی و تسهیل گری در ساخت اصلاح شود، آیا راه حل مناسبی برای جذب سرمایه‌های مردمی جهت تأمین منابع مالی پروژه‌های مسکن سازی به شمارمی‌رود؛ عنوان کرد: در این صورت هم به وضعیت اقتصاد کلان کشور مرتبط است اما می‌تواند به یک راه حل در کنار راه حل های دیگر مورد استفاده قرار بگیرد. اما تاکید می‌کنم که مهمترین دلیل موفقیت این طرح‌ها، ایجاد ثبات در اقتصاد کشور است تا سازنده بداند در طول ۲ سال اجرای پروژه قیمت مصالح ساختمانی، خدمات مهندسی و بهای تمام شده مسکن چقدر خواهد بود. اگر به فرض در قراردادی قیمت تمام شده خانه متری ۱۵ میلیون تومان ذکر شود و در پایان با افزایش سایر هزینه‌ها قیمت خانه به متری ۵۰ میلیون تومان برسد، متقاضیان و حتی پیمانکار با مشکل مواجه می‌شوند. از این رو برای موفقیت چنین برنامه‌هایی حتماً باید ثبات اقتصادی در کشور ایجاد شود تا مردم و پیمانکار روی بهای تمام شده ساخت خانه‌ها حساب باز کنند.