به گزارش تحلیل ایران؛ اصلی‌ترین مشکل مسکن در ایران و به ویژه تهران افزایش بی‌رویه قیمت‌ها است که ناشی از عوامل مختلفی مانند تراکم بالای جمعیت، عدم برنامه‌ریزی شهری و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا است.
با توجه به معضل مسکن در تهران گفت‌وگوی تفصیلی با محمد‌حسن صبوری دیلمی کارشناس اقتصادی انجام شده است.
این کارشناس اقتصادی بر لزوم اصلاحات ساختاری از جمله خروج شرکت‌های بزرگ از تهران و اهمیت هماهنگی میان نهادهای دولتی و خصوصی برای دستیابی به راهکارهای پایدار بلند مدت و کوتاه مدت اشاره می‌کند.
با توجه به وضعیت کنونی بازار مسکن در تهران و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، به نظر شما ریشه اصلی این مشکل چیست و چه راهکارهایی برای کنترل و کاهش قیمت مسکن وجود دارد؟
صبوری دیلمی: درحال حاضر یکی از بزرگ‌ترین معضلات کشور مشکل افزایش قیمت مسکن در کشور است. بررسی‌های انجام گرفته حاکی از آن است که قیمت زمین مسکونی در حال حاضر بطور متوسط
بیش از ۶۵ درصد از بهای تمام شده ساختمان را در کل کشور به خود اختصاص داده است. ریشه این موضوع مربوط به هجوم جمعیت به مناطق خاصی از تهران در اواخر دهه ۷۰ شمسی تا اوایل دهه ۸۰ شمسی بوده است.دلایل افزایش
تقاضای خرید مسکن و زمین در این سال‌ها به دلایل مختلف شرکت‌ها مجبور به حضور در تهران بودند و این حضور ابتدا در منطقه ۳ تهران و سپس در منطقه یک تهران به وقوع پیوسته است. این اقدام منجر به افزایش تقاضای خرید مسکن و بالتبع افزایش
تقاضای زمین جهت ساخت ساختمان در این مناطق شده و با توجه به شرایط جغرافیایی این نقاط، کمبود زمین با افزایش قیمت زمین و در ادامه افزایش قیمت مسکن همراه شده است.
متاسفانه این روند ادامه یافته و در گام بعدی شاهد افزایش متناسب قیمت زمین و مسکن در مناطق دیگر شهر تهران شده است. افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران به شهرهای اطراف تهران سرایت کرده و پس از مدتی شاهد افزایش قیمت زمین و مسکن در مراکز
استان‌ها و حتی دیگر شهرستانها شدیم. درحالیکه در بسیاری از مناطق تهران و سایر شهرها مشکلی به عنوان کمبود زمین جهت ساخت مسکن اصولا وجود نداشته و ندارد. با این اوصاف، دیگر سیاست ارائه تسهیلات جهت ساخت و یا خرید مسکن پاسخگو نیست.فارس:
شهرهای اقماری مانند پردیس، هشتگرد و پرند که به عنوان راه‌حل برای کاهش فشار بر بازار مسکن تهران ایجاد شدند، چرا نتوانسته‌اند تاثیری در کاهش قیمت مسکن در تهران بگذارند؟
صبوری دیلمی: بله در تهران برنامه‌ریزی شد تا شهرهای اقماری مانند پردیس، هشتگرد و یا پرند در اطراف تهران ایجاد شود اما چون مشکل به صورت ریشه‌ای درمان نشد در حال حاضر قیمت مسکن در این شهرها نیز به قدری افزایش یافته
که بسیاری از خانوارها قدرت خرید مسکن در این شهرها را نیز از دست داده‌اند.
تا زمانی که نتوانیم مشکل تهران را به صورت اساسی حل کنیم، این امکان وجود ندارد که قیمت‌های زمین حتی در شهرهای کوچک واقعی شده و با واقعی شدن قیمت مسکن در آن شهرها امکان خرید مسکن را برای خانوارهای دهک‌های پایین درآمدی حل کنیم. چرا که با ادامه
روند فعلی مجددا شاهد افزایش قیمت‌ها در مناطق خاص تهران هستیم و به تبع این اتفاق قیمت‌ها در دیگر شهرها بطور متناسب افزایش خواهد یافت. همچنین افزایش بهای تمام شده ناشی از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی عدد قابل قبول و حتی قابل تحملی است که به‌راحتی از سوی خانوارهای
دهک‌های پایین درآمدی نیز پذیرفته می‌شود.
فارس: راهکار برای برون رفت از وضعیت فعلی مسکن در تهران هست؟ برای حل ریشه‌ای بحران مسکن آیا نیاز به تغییر در مدیریت شهری و سیاست‌های دولتی وجود دارد؟
صبوری دیلمی: از اواسط سال‌های دهه ۷۰ حضور شرکت‌ها و بالتبع حضور پرسنل مرتبط با آنها در تهران افزایش قابل توجهی یافته است. در آن سال‌ها حضور شرکت‌ها به دلایل مختلف از قبیل نیاز به ارتباط با وزارتخانه‌ها، کمبود امکانات در شهرستانها
و ایجاد ارتباط با شرکت‌ها و منابع و شرکت‌های خارجی ضروری بود. اما در حال حاضر تقریبا تمام امورات وزارتخانه‌ها بصورت مجازی قابل پیگیری است و ضمنا بسیاری از امورات مرتبط با شرکت‌ها به سازمان‌های متناظر و زیرمجموعه وزارتخانه ها در استان‌ها تفویض شده است.
از طرف دیگر در حال حاضر معضل حمل و نقل و مسافرت از تهران به شهرستانها تقریبا وجود ندارد. پروازهای مسافری، حمل و نقل جاده ای و ریلی جهت مسافرت به شهرستانها باعث شده که مشکلی جهت حضور مهمانان خارجی در شهرستانها وجود نداشته باشد و بر این
اساس نیز، نیاز نیست که شرکت‌ها در تهران حضور داشته باشند.
خروج شرکت‌های بزرگ از تهران؛ تاثیرات اقتصادی و اجتماعیبه‌نظر می‌رسد با این شرایط در گام اول می‌توان شرایط را به گونه‌ای فراهم کرد که شرکت‌های بزرگ مانند شرکت‌های پتروشیمی، فولادی، سیمانی، شرکت‌های
نفتی، شرکت‌های معدنی و برخی دیگر از شرکت‌های بزرگ صنعتی از تهران خارج شوند. راهکارهای لازم جهت اجرای این سیاست را در قالب سیاست‌های ایجابی و سلبی ارائه می‌شود. در گام اول می‌توان هزینه‌های حضور این شرکت‌ها در تهران را افزایش داد. در اقتصاد اصلی وجود دارد که
شرکت‌ها باید هزینه‌های بیرونی ناشی از فعالیتشان را از طریق سودشان جبران کنند. این موضوع به عنوان یک اصل پذیرفته شده در تمامی سیستم‌های اقتصادی پیاده می‌شود. به عنوان نمونه هزینه مسئولیت‌های اجتماعی که در شرکت‌ها تعریف می‌شود بر همین اساس طراحی شده است.حضور
این شرکت‌ها در تهران هزینه‌هایی را برای دیگر شهروندان تهرانی ایجاد می‌کند و براساس اصل لزوم جبران هزینه‌های بیرونی شرکت‌ها لازم است شرکت‌ها بابت این هزینه‌هایی که به شهروندان تهرانی وارد می‌کند، پرداخت‌هایی را انجام دهند. به عنوان مثال حضور این شرکت‌ها در
تهران معضل ترافیک تهران را تشدید می‌کند، حضور این شرکت‌ها در تهران معضل کمبود آب، برق و گاز در تهران را تشدید می‌کند، حضور این شرکت‌ها در تهران معضل آلودگی هوا را تشدید می‌کند و در نهایت حضور این شرکت‌ها در تهران منجر به افزایش قیمت مسکن و خدمات در تهران شده
است.
بنابراین به عنوان یک اصل پذیرفته شده لازم است در تک تک موارد ذکر شده مابه ازای این هزینه‌ها از شرکت‌ها دریافت شود. در خصوص ترافیک می‌توان عوارض قابل توجهی برای تردد خودروهای در اختیار این شرکت‌ها در معابر شهر تهران در نظر گرفت. در حال حاضر
با توجه به نصب دوربین‌های نظارت ترافیکی در معابر شهر تهران زیرساخت این اقدام وجود دارد. در خصوص مصرف آب، برق، گاز، ارتباطات و ... می توان بر اساس اصل تبعیض قیمت -که این اصل نیز به عنوان یک اصل پذیرفته شده در سیستم‌های اقتصادی بسیاری از شرکت‌ها مورد استفاده
قرار گرفته است- بهای خدمات ارائه شده به این شرکت‌ها را به قیمت واقعی محاسبه و مطالبه کرد.در خصوص آلودگی هوا و افزایش قیمت مسکن و خدمات نیز می‌توان عوارض خدمات شهرداری این شرکت‌ها را بطور قابل توجه افزایش داد. این سیاست‌ها در گام اول
تنها برای شرکت‌های بزرگ حاضر در شهر تهران در نظر گرفته می‌شوند و بالتبع تمامی شرکت‌ها را در بر نخواهد گرفت. به عبارتی دیگر با اجرای این سیاست‌ها که تنها با صدور آیین‌نامه‌ها اجرایی خواهند شد، به دنبال افزایش هزینه‌های مرتبط با این شرکت‌های و بالتبع ترغیب این
دسته از شرکت‌ها به خروج از تهران هستیم.
در گام دوم این امکان وجود دارد که اعلام شود به‌عنوان مثال پس از پایان سال ۱۴۰۴ پرداخت هزینه‌های مرتبط با بیمه و مالیات حقوق پرسنل این شرکت‌ها در تهران ممنوع است و این اقدامات سلبی نیز شرایط را جهت جابجایی شرکت‌ها به شهرهای محل استقرار فراهم
می‌آورد.فارس: از نظر شما حضور این شرکت‌ها در تهران ضرورت ندارد؟
صبوری دیلمی: براساس بررسی‌های میدانی صورت گرفته، در حال حاضر هیچ نیازی به حضور این شرکت‌های بزرگ فولادی، معدنی، ملی نفتکش، کشتیرانی و ...در تهران وجود نداشته و با جابجایی این شرکت‌ها از تهران نه تنها مشکلی برای
این شرکت‌ها ایجاد نمی‌شود، بلکه هزینه‌های این شرکت‌ها نیز کاهش خواهد یافت. برآوردهای اولیه حاکی از آن است که در اثر اجرای این سیاست‌ها از چند جنبه اقتصاد کشور را با منافعی روبرو خواهد ساخت. در گام اول خروج این شرکت‌ها از تهران و الزام آنها به فروش و یا اجاره
واحدهای در اختیار، عرضه مسکن را در تهران افزایش داده و به عنوان عاملی جهت جلوگیری از افزایش بیشتر اجاره‌بها و قیمت مسکن در شهر تهران عمل خواهد کرد.
فارس: این جابه‌جایی برای اقتصاد کشور فایده‌ای هم دارد؟
صبوری دیلمی: ارمغان مهمی که این جابجایی برای اقتصاد کشور به همراه خواهد داشت، انتقال ثروت از تهران به سایر شهرها و حرکت به سمت متعادل‌تر شدن ترکیب درآمدی در اقصی نقاط کشور خواهد بود. بپذیرید که الزام به حضور
مدیران این شرکت‌ها در سایر شهرها منجر به افزایش گردش درآمد در سایر شهرها خواهد شد. این فرآیند به صورت اتوماتیک برخی از خدمات فعلی نظیر آموزش و بهداشت را به سایر شهرها منتقل خواهد کرد. در نظر بگیرید که حضور مدیران و پرسنل این شرکت‌ها در سایر شهرها، این توجیه
را برای موسسات آموزشی و درمانی که در حال حاضر به علت سطوح بالای درآمدی در شهر تهران فعالیت می‌کنند، بوجود می‌آورد که در آن شهرها شعباتی را مشابه کیفیت این موسسات در تهران، در آن شهرها ایجاد کنند.با انتقال جمعیت به شهرهای دیگر، لازم
است وزارتخانه‌ها، مراکز انتظامی و امنیتی حضور خود در آن شهرها را تقویت کنند و به این صورت این امکان وجود دارد که بخشی از پرسنل این نهادها به آن شهرها منتقل شوند (در نظر داشته باشید که قبل از این انتقال، زیرساخت‌های معیشتی با حضور شرکت‌های و بخش خصوصی در آن
شهرها بهبود یافته است). ضمنا در این شرایط برخی وظایف حاکمیتی بر حسب نیاز از وزارتخانه‌ها به شهرهای دیگر و مراکز استان‌ها منتقل خواهد شد.
در ادامه این فرآیند شاهد آغاز ساخت و ساز در دیگر شهرها خواهیم بود که به نوبه خود موجب ایجاد چشمه‌های رشد اقتصادی در سایر شهرهای کشور خواهیم بود. در نظر داشته باشید که در بسیاری از شهرهای کشور معضل کمبود زمین مسکونی وجود نداشته و با در نظر
داشتن واگذاری واحدهای فعلی در اختیار این شرکت‌ها در تهران، شرایط افزایش و جهش قیمت زمین در دیگر شهرها فراهم نیست و به راحتی می‌توان قیمت‌های مرتبط با بخش مسکن را کنترل کرد.از طرف دیگر در حال حاضر تعداد زیادی شعب بانک‌ها به علت گردش قابل
توجه نقدینگی این شرکت‌ها در تهران مشغول به فعالیتند که این موضوع با توجه به ظرفیت بالاتر اعطای تسهیلات شعب بانک‌ها در تهران به عنوان عاملی است که شرکت‌های کوچک را به حضور در تهران ترغیب می‌کند. بدیهی است با اجرای این سیاست برای بسیاری از شعبات بانک‌ها این
توجیه وجود نخواهد داشت که در تهران فعالیت کنند و به این صورت موج دیگری از انتقال جمعیت از تهران متصور خواهد بود. در ادامه این فرآیند می‌توان امیدوار بود تا شرکت‌های کوچک نیز دفاتر کاری خود را از تهران به شهرهای محل استقرار و یا حداکثر مراکز استان‌ها منتقل
کنند.
نکته نهایی در خصوص این بند اینکه می‌توان با اجرای برخی سیاست‌های جبرانی در سایر شهرها این فرآیندها را تسهیل کرد. به عنوان نمونه در مقابل افزایش قیمت خدمات به شرکت‌های مورد نظر در تهران، می‌توان در شهرهای محل استقرار این شرکت‌ها تخفیفاتی
جهت ساخت و ساز، تخفیف قیمت بهای آب، برق، گاز و ارتباطات و عوارض شهرداری به مدت چند سال در نظر گرفت. به این صورت انتقال شرکت‌های بزرگ و بانک‌ها به دیگر شهرها توجیه بیشتری خواهد داشت.
حتی می‌توان با تجمیع و ایجاد مراکز جدید در برخی مناطقی که امکان جابجایی آنها به دلایل امنیتی از تهران وجود ندارد، در خصوص سایر مناطق این اقدام را در دستور کار قرار داد. استفاده از این ظرفیت‌های نیروهای مسلح علاوه بر حل معضلات مرتبط با
واحدهای مسکونی، به لحاظ ایجاد نیروی محرک و پیشران رشد اقتصادی نیز بسیار موثر خواهد بود. از طرف دیگر اعلام این سیاست به موازات سیاست‌های درنظر گرفته شده در بند (الف)، اجرای سیاست‌های بند الف را تسهیل خواهد کرد. چرا که طرح جابجایی شرکت‌ها از تهران در قالب یک
طرح معظم و ملی مطرح خواهد شد.
ساختار شهرسازی فعلی در شهر تهران به عنوان پایتخت ایران به گونه‌ای چشمگیر با سایر پایتخت‌ها در کشورهای دیگر متفاوت است. بطور معمول در پایتخت‌های سایر کشورها، برج‌ها و ساختمان‌های بلندمرتبه در مراکز شهری آنها وجود دارد و مناطق پیرامونی پایتخت‌ها
با تراکم کمتر ساختمان‌ها مواجهند. در شهر تهران ساختمان‌های قدیمی و کم‌تراکم در مرکز شهر وجود داشته و به فراخور آن خیابان‌ها و معابر شهری در آن مناطق وضعیت چندان مناسبی ندارند. استفاده از تجربه سایر کشورها و حضور بیشتر شهرداری‌ها در فرآیند شهرسازی در مناطق
مرکزی تهران ضروری به‌نظر می‌رسد. مشارکت شهرداری در ساخت برج‌های بلندمرتبه در مناطق مرکزی سیاستی است که در بسیاری از کشورها به‌عنوان تجربیاتی موفق وجود دارد.
نقش شهرداری در توسعه مسکن و بهبود زیرساخت‌ها
با مشارکت شهرداری در این پروژه‌ها می‌توان انتظار داشت که علاوه بر ساخت واحدهای مسکونی و افزایش عرضه مسکن، وضعیت معابر در مناطق مرکزی تهران را بهبود بخشید. منابع مالی مود نیاز در پروژه‌های مشارکت شهرداری از طریق بانک‌ها و انتشار اوراق
مشارکت در بازارهای مالی قابل تامین است. در خصوص نهاده‌های ساختمانی مورد نیاز نیز به‌طور قاطع می‌توان اظهار کرد که در شرایط فعلی هیچ کمبودی از لحاظ تامین این نهاده‌ها از طریق ظرفیت‌های تولیدی داخل کشور وجود ندارد.
فارس: آقای دکتر صبوری برای اجرایی شدن پیشنهادات، نیاز به زیرساخت‌های قوی، همکاری دولت و بخش خصوصی و تغییرات گسترده در سیاست‌های اقتصادی و شهری هستیم. این کارها اولا بسیار زمان‌بر است تا بتواند تاثیرات مثبت خود را بر کاهش قیمت مسکن
و بهبود وضعیت اقتصادی کشور بگذارد، از طرفی آیا امکان هماهنگی‌های لازم بین نهادها وجود دارد؟
صبوری دیلمی: بدون اصلاحات اساسی و تغییرات در الگوهای مدیریتی و شهری و تنها بر اساس اقدامات کوتاه مدت نمی‌توان مشکل مسکن را به طور جدی حل کرد. قطعا تغییرات به آسانی امکان‌پذیر نیست، اما با توجه به شرایط موجود
این پیشنهادات راهکاری است که سیاستگذاران می‌توانند درباره آن فکر کنند.